「普通の会社員が新築マンションを買える時代は終わった」――そんな言葉を耳にすることが増えている。実際、不動産経済研究所が公表した2026年上半期のデータによれば、東京23区の新築マンションの平均価格は1億3064万円に到達。年収2000万円クラスでも住宅ローンの審査が通るかどうかギリギリという状況だ。こうした背景から、日本社会に根強い「新築信仰」も揺らぎ始め、今や“築浅中古”や“駅近中古”マンションに注目する購入希望者が急増している。ただし、その際に見落とされがちな重要なポイントがある。

近年、管理費や修繕積立金の上昇も無視できない要素だ。わずか数年で平米あたりの負担額が大きく膨らむケースもあり、価格そのものだけでなく、長期的な維持コストを冷静に見極めることが求められる。

なぜ都市部の不動産価格は下がらないのか。その背景を読み解く鍵のひとつが人口動態にある。

不動産コンサルティング会社「さくら事務所」の山本直彌氏はこう語る。 「日本全体で見れば少子高齢化に伴い住宅需要が減少しているのは事実です。しかし都心や主要都市では、逆に人口減少が価格を押し上げる要因になることがあります。過疎地では生活インフラが維持できなくなり、住み続けることが難しくなる。その結果、医療・教育・商業施設が整う都市部へ人々が移動する流れが生まれているのです」

さらに、一部の専門家はAIやIoTを駆使した効率的な都市運営「スマートシティ」に人口が集中し、それ以外のエリアでは居住者が減少する未来像を描いている。そこまで極端ではなくとも、主要都市への人口集中がすでに進んでいるのは明らかだ。

東京の都心部はその象徴的な存在だ。新しい駅や路線が誕生しない限り立地条件は変わらず、限られた物件を奪い合う構図が続く。結果として、価格が大きく下がる可能性は低く、今後も価値が維持あるいは上昇する可能性が高いと見られている。

新築が手の届かない現実の中で、築年数や広さだけにとらわれない「新基準」でのマンション選びが不可欠になりつつある。価格の動向だけでなく、将来的な維持費や立地の強みを見極める目が、これからの時代の住宅購入者に求められているのだ。